IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO CONTRATTUALE PUO' ATTRIBUIRE AD UN CONDOMINO IL DIRITTO DI USO ESCLUSIVO DI SPAZI COMUNI
(Cassazione civile, sez. II, 04 Settembre 2017, n. 20712)
Con la sentenza n. 20712 depositata il 4 settembre 2017, la Cassazione, nell'ambito di una decisione incentrata sulla distinzione tra innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c. e alterazioni alla cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., ribadisce che il regolamento di condominio può essere fonte di diritti reali d'uso esclusivo su spazi condominiali in favore di alcuni soltanto dei condomini.
La fattispecie concreta riguardava la realizzazione, da parte del titolare di un negozio al piano terra dell'edificio, di strutture inamovibili sui marciapiedi condominiali che non consentivano il passaggio pedonale ai condomini.
In primo luogo, la Suprema Corte ha ritenuto di dover chiarire che, diversamente da come statuito dai Giudici di merito nella sentenza impugnata, nel caso in cui un condomino utilizza indebitamente un'area comune apportandovi lievi modificazioni non si configura una violazione dell'art. 1120, che riguarda le "innovazioni" alle cose comuni, ma una violazione dell'art. 1102 c.c., che sanziona l'utilizzo distorto dei beni condominiali.
Secondo la Cassazione le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo.
Circa il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.
Per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni ex art. 1102 c.c. che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.
Passaggio rilevante della succitata pronunzia è, però, soprattutto quello in cui è dato leggere che "certamente, in via di principio, un regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale” – contestuale alla nascita del condominio – può contenere, oltre all’indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed alle norme relative all’amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva".
La Corte si è soffermata sulla validità della previsione di diritti reali in un regolamento condominiale, in quanto il titolare del negozio asseriva l'esistenza di un siffatto diritto d'uso esclusivo del marciapiede condominiale in favore delle unità immobiliari site al piano terra.
La Cassazione, rigettando l'impugnazione, ha ritenuto di non potersi esprimere circa l'interpretazione del regolamento condominiale, in quanto trattasi di valutazione rimessa ai soli Giudici del merito, ma ha colto l'occasione per ribadire l'astratta ammissibilità di clausole dal contenuto negoziale in un regolamento condominiale di tipo contrattuale.
Il regolamento condominiale si definisce contrattuale allorquando non contiene solo le norme relative all'uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese, ma prevede anche la costituzione di diritti reali su parti comuni dell'edificio in favore dei titolari di singole unità immobiliari.
Ad esempio, è un regolamento condominiale di tipo contrattuale quello che stabilisce delle servitù in favore di determinate unità immobiliari, o diritti d'uso esclusivo su delle parti comuni dell'edificio in favore dei fruitori di solo alcune unità immobiliari (si pensi all'uso del sottotetto o del lastrico solare).
È ricorrente in giurisprudenza la convinzione che un siffatto regolamento condominiale per poter essere opponibile anche ai successivi aventi causa debba essere trascritto, di modo che sia possibile per i terzi venire a conoscenza dei particolari diritti gravanti le parti comuni dell'edificio.
A ben vedere, in alcune pronunce si è ritenuto che fossero opponibili all'acquirente di una unità immobiliare condominiale, le prescrizioni del regolamento di condominio del tipo "contrattuale" quand'anche lo stesso non fosse stato trascritto, purché nell'atto di acquisto fosse stato inserito un espresso richiamo al regolamento condominiale (Cass. 22310/2016 e 19212/2016).
In realtà sul punto, la giurisprudenza pare estremamente ondivaga, in quanto tra le due succitate sentenze se ne annovera un'altra (Cass. 20124/2016) in cui si è affermato che le servitù ed i diritti di uso su cose comuni contenuti in un regolamento condominiale per essere vincolanti devono essere necessariamente trascritti.
E' indubitabile che una trascrizione del regolamento condominiale di tipo contrattuale, ed il suo esplicito richiamo nei successivi atti di trasferimento delle singole unità immobiliari condominiali, metta al riparo da qualsiasi contestazione in ordine alla opponibilità delle prescrizioni ivi contenute agli aventi causa degli originari condomini.
Archivio news