PRELIMINARE IMMOBILE ABUSIVO PER ASSENZA CONCESSIONE: NON C'È NULLITÀ SE IL PROMISSARIO ACQUIRENTE SA DELLA MANCANZA DELLA CONCESSIONE
a cura del dott. Carlo Mandile, praticante notaio
La Cassazione, con l'ordinanza n. 20702 del 4 settembre 2017, chiamata ad esprimersi sulla validità di un contratto preliminare stipulato antecedentemente all'entrata in vigore della l. 47/1985 avente ad oggetto un immobile realizzato in difformità alle norme urbanistiche, ritiene, ancora una volta, che trovi applicazione l'art. 15 della l. 10/1977, in quanto la l. 47/1985 è insuscettibile di una applicazione retroattiva, e la norma applicabile ratione temporis risulta essere proprio il suddetto art. 15.
Tale norma prevede la nullità degli atti giuridici aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza ovvero in difformità della concessione, salvo che dagli stessi risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione.
Lapalissiana è la differente formulazione del dato normativo suesposto rispetto alle norme urbanistiche attualmente vigenti, l'art. 40 l. 47/1985 e l' art. 46 d.P.R. 380/2001, le quali invece, con tenore letterale pressoché identico, così si esprimono: "gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria".
Tra gli "atti giuridici" di cui all'art. 15 della l. 77/1977 si ritiene vadano ricompresi anche i contratti preliminari, come sostenuto da una serie di precedenti giurisprudenziali (ex plurimis Cass. n. 2204/2013, Cass. n.4926/1993, Cass. n.3350/1992), e non solo quindi, i negozi ad efficacia traslativa.
La disposizione è costantemente interpretata dalla giurisprudenza della Suprema Corte nel senso che la deroga al principio della nullità degli atti richieda due distinte ed autonome condizioni che devono entrambe ricorrere, id est non solo che l'acquirente sia a conoscenza dell'abuso, ma anche che tale conoscenza risulti formalmente dall'atto della cui nullità si discute (così Cass. 24 maggio 2011 n. 11391; Cass. 6 agosto 2001 n. 10831).
La fattispecie che ha portato all'ordinanza 20702/2017 traeva origine da due contratti, entrambi stipulati il 24.9.1981, denominati "scrittura privata per promessa provvisoria di compravendita", in relazione ai quali non si è mai addivenuti alla stipula del definitivo.
Il ricorso al Giudice si è reso necessario a causa di una serie di contestazioni mosse tra gli eredi delle originarie parti negoziali, e, come precisato dalla Cassazione, la Corte d'Appello ha correttamente applicato al negozio l'art. 15 della l. 10/1977, ravvisando l'impossibilità della declaratoria di nullità del preliminare per scrittura privata, in quanto dallo stesso emergeva la conoscenza dei promissari acquirenti delle irregolarità edilizie degli immobili promessi in vendita.
La disciplina dettata dall'art. 15 della l. 10/1977 si differenzia notevolmente da quella in vigore a partire dalla l. 47/1985, poi confermata dalle norme del d.P.R. 380/2001, e ciò essenzialmente per due evidenti ragioni:
- non sanziona con la nullità solo i negozi produttivi di effetti traslativi, ma è applicabile a qualsiasi "atto giuridico", per cui, come sopra detto, è applicata anche in riferimento ai contratti ad effetti obbligatori (classico esempio è il preliminare di vendita di un immobile);
- stabilisce la piena validità dell'atto qualora da esso emerga che l'acquirente, seppur a conoscenza dell'abuso, abbia deciso egualmente di addivenire alla contrattazione.
Si tratta, evidentemente, di una normativa destinata a trovare sempre meno applicazione pratica, eppure è assolutamente opportuno segnalarne l'attualità, giacché i negozi stipulati sotto il vigore dell'art. 15 della l. 10/1977 restano da tale norma disciplinati, come in più occasioni ribadito dalla Cassazione, circostanza testimoniata dalla recentissima ordinanza in commento.
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